Zum Inhalt springen
Projekt anfragen

Revitalisierung & Bauen im Bestand

Im Bestand hängen Kosten und Termine an dem, was die Pläne nicht zeigen. Aufmaß, Bauteilöffnungen und Gutachten machen es vor dem Entwurf sichtbar. Was dabei offen bleibt, kommt später als Nachtrag.

  • Umnutzung und Nutzungsänderung
  • Sanierung im laufenden Betrieb
  • Aufstockung und Anbau
  • Ertüchtigung von Tragwerk und Technik

Die Ausgangslage

Erst untersuchen, dann entwerfen

Ein Neubau beginnt auf einem leeren Grundstück. Ein Bestandsprojekt beginnt mit einem Gebäude, über das man weniger weiß, als die Akten vermuten lassen. Umbauten aus mehreren Jahrzehnten sind selten vollständig dokumentiert, Leitungen liegen anders als im Plan, und tragende Wände wurden manchmal nachträglich geöffnet.

Deshalb steht die Bestandsaufnahme vor dem Entwurf. Dazu gehören die Bauakte aus dem Bauamt, ein Aufmaß, bei größeren Gebäuden als Laserscan, und gezielte Bauteilöffnungen an den Stellen, an denen die Planung sonst Annahmen treffen müsste. Ohne diese Arbeit werden die Annahmen erst auf der Baustelle überprüft, und dort ist jede Korrektur teurer.

Budgetrisiken

Vier Positionen, an denen Bestandsbudgets reißen

Alle vier lassen sich vor der Entwurfsplanung untersuchen. Danach kommen sie als Nachträge.

  • Schadstoffe

    In Gebäuden, mit deren Bau vor dem Asbestverbot Ende Oktober 1993 begonnen wurde, ist mit Asbest zu rechnen. Je nach Baujahr kommen PCB in Fugenmassen, PAK in alten Klebern und künstliche Mineralfasern hinzu. Die Pflichten für Arbeiten mit Asbest stehen in § 11a der Gefahrstoffverordnung, die TRGS 519 beschreibt Verfahren und Schutzmaßnahmen. Ein Schadstoffgutachten vor der Ausschreibung macht die Rückbaukosten kalkulierbar.

  • Tragwerk

    Alte Statiken rechnen mit anderen Normen und Lastannahmen, und die Bewehrung ist oft nur aus Plänen bekannt, wenn überhaupt. Bei Aufstockungen oder Nutzungen mit höheren Lasten entscheiden Materialproben und Bewehrungsortung, ob der Bestand trägt oder ertüchtigt werden muss. Die knappste Reserve hat häufig die Gründung.

  • Brandschutz und Bestandsschutz

    Bestandsschutz deckt das Gebäude mit seiner genehmigten Nutzung. Ändert sich die Nutzung genehmigungspflichtig oder wird wesentlich umgebaut, wird das Vorhaben am heutigen Recht gemessen, zumindest in den betroffenen Teilen. Auch ohne Umbau kann die Bauaufsicht eine Anpassung verlangen, wenn eine erhebliche Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht. Typische Folgen sind zusätzliche Rettungswege und neue Brandabschnitte, bei einer Nutzungsänderung auch ein Stellplatznachweis.

  • Wärmeschutz

    Werden mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert, etwa der Außenwände, müssen diese Flächen nach § 36 Gebäudemodernisierungsgesetz, dem früheren Gebäudeenergiegesetz, die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. An der Fassade lösen das eine neue Bekleidung, eine Außendämmung oder ein neuer Außenputz aus. Aus der Sanierung wird dann eine Dämmmaßnahme, mit Folgen für Fensteranschlüsse, Laibungen und Dachüberstände. Ausgenommen sind Außenwände, die nach 1983 nach den damaligen Energiesparvorschriften gebaut oder erneuert wurden.

Im laufenden Betrieb

Umbauen, während das Gebäude genutzt wird

Viele Bestandsprojekte laufen, während Mieter, Beschäftigte oder Schüler im Haus sind. Dann bestimmen Nutzung und Fluchtwege die Bauabschnitte, und Lärm, Staub und Schadstoffsanierung brauchen Zeitfenster und Abschottungen. Eine Asbestsanierung neben einem genutzten Büro läuft mit Schwarz-Weiß-Anlage, Unterdruckhaltung und Freimessung vor der Rückgabe des Bereichs.

Die Bauzeit wird dadurch länger. Dafür bleibt das Gebäude in Nutzung, und Ersatzflächen oder ein Umzug entfallen ganz oder teilweise. Ob sich das rechnet, sollte vor dem Entwurf entschieden sein, weil die Bauabschnitte den Entwurf mitbestimmen.

Der Ablauf

So läuft ein Bestandsprojekt

Vom Neubau unterscheidet sich vor allem der erste Schritt. Er dauert länger und entscheidet mehr.

  1. Bestand erfassen

    Bauakte sichten, Aufmaß oder Laserscan, Schadstoffgutachten, Bauteilöffnungen und Untersuchung des Tragwerks. Je früher geöffnet wird, desto weniger Annahmen trägt der Entwurf.

    Ergebnis Ein belastbares Bild des Bestands

  2. Nutzung und Genehmigungsweg klären

    Ob die Nutzung bleibt oder sich ändert und ob Denkmalschutz besteht, entscheidet, welche Anforderungen das heutige Recht stellt und welche Behörden beteiligt sind.

    Ergebnis Eine Genehmigungsstrategie

  3. Entwerfen mit ausgewiesener Reserve

    Der Entwurf arbeitet mit dem Bestand. Die Kostenberechnung enthält eine Reserve für das, was trotz Untersuchung verborgen bleibt, und nennt die Positionen, an denen sie hängt.

    Ergebnis Eine Kostenberechnung, die das Unbekannte benennt

  4. Rückbauen, sanieren, ausbauen

    Zuerst Schadstoffsanierung und Rückbau, dann Ertüchtigung und Ausbau. Was der Rückbau zutage bringt, geht sofort in Planung und Kostenstand ein.

    Ergebnis Ein Ausbau auf geprüfter Grundlage

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Umbau gegenüber Abriss und Neubau?

Häufig ja. Für den Bestand sprechen vor allem der erhaltene Rohbau und oft eine kürzere Bauzeit, und wenn die Nutzung gleich bleibt, ist auch der Genehmigungsweg meist einfacher. Gegen den Umbau sprechen niedrige Geschosshöhen und ein Tragwerk ohne Reserve. Schadstoffe in großem Umfang können die Rechnung zusätzlich kippen. Belastbar entscheiden lässt sich das erst nach der Bestandsaufnahme.

Wann braucht es ein Schadstoffgutachten?

Vor jedem Rückbau und vor größeren Eingriffen in Bauteile eines Gebäudes, mit dessen Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde. Maßgeblich ist der Baubeginn, auch ein Gebäude, das erst 1995 fertig wurde, kann deshalb Asbest enthalten. Ohne Gutachten klärt das ausführende Unternehmen vor Beginn selbst, ob Gefahrstoffe freigesetzt werden können (§ 6 Abs. 2b Gefahrstoffverordnung). Wird Asbest erst während der Arbeiten gefunden, ruhen sie an den betroffenen Bauteilen, bis die Schutzmaßnahmen angepasst sind. Stehen Ausbau und Entsorgung nicht im Vertrag, kommen sie als Nachtrag hinzu, und die Termine dahinter verschieben sich.

Ist eine Aufstockung möglich?

Das hängt an drei Fragen: ob das Baurecht die zusätzliche Höhe zulässt, ob Tragwerk und Gründung die Last aufnehmen und ob sich Brandschutz und Erschließung lösen lassen. Überschreitet das Gebäude mit dem neuen Geschoss eine Gebäudeklassengrenze, steigen die Brandschutzanforderungen, oft auch für die bestehenden Geschosse. Leichte Bauweisen in Holz oder Stahl senken die Last und machen Aufstockungen oft erst möglich.

Was ändert sich bei einem Baudenkmal?

Neben dem Baurecht gilt das Denkmalrecht des Landes. Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, wird die Denkmalbehörde je nach Land darin beteiligt, oder es ist zusätzlich eine eigene denkmalrechtliche Erlaubnis nötig. Auch Arbeiten ohne Baugenehmigung, etwa neue Fenster oder ein Umbau innen, brauchen am Denkmal in der Regel die Erlaubnis der Denkmalbehörde. Sie gehört früh an den Tisch, weil sie über Material, Fenster und Fassade mitentscheidet. Nach § 105 Gebäudemodernisierungs­gesetz darf bei Baudenkmälern von den energetischen Anforderungen abgewichen werden, soweit sie Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würden.

Passend dazu

Was ein Bestandsprojekt braucht

Aus dem Wissensbereich

Ein Gebäude, aber noch keine Bestandsaufnahme?

Schildern Sie uns Baujahr, Nutzung und Vorhaben. Daraus ergibt sich, welche Untersuchungen vor dem Entwurf stehen sollten.

Wir melden uns kurzfristig.

Projekt anfragen Kontakt aufnehmen