Generalunternehmer & schlüsselfertiges Bauen
Ein Generalunternehmer übernimmt in einem Vertrag die Bauleistungen eines Vorhabens, in der Regel sämtliche Gewerke. Einen Teil davon führt er selbst aus, und dem Bauherrn haftet er für die gesamte beauftragte Leistung. Das Vergabemodell wird vor der ersten Ausschreibung festgelegt. Es bestimmt, wer das Koordinationsrisiko trägt, wie weit die Planung vor der Ausschreibung sein muss und wie viel Einfluss der Bauherr auf die ausführenden Firmen behält.
Die Entscheidung
Einzelvergabe, GU oder GÜ
Die drei Modelle verteilen Risiko, Aufwand und Einfluss unterschiedlich zwischen Bauherr und Auftragnehmer. Welches passt, hängt davon ab, wie viel Steuerungskapazität Sie einbringen können und wollen. Öffentliche Auftraggeber sind dabei gebunden: § 97 Abs. 4 GWB und § 5 Abs. 2 VOB/A sehen die Vergabe nach Fach- und Teillosen vor. Eine Gesamtvergabe an einen GU ist nur zulässig, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe sie erfordern.
| Merkmal | Einzelvergabe | Generalunternehmer | Generalübernehmer |
|---|---|---|---|
| Verträge des Bauherrn | Einer je Gewerk, oft 20 bis 40 | Einer | Einer |
| Wer koordiniert die Gewerke | Der Bauherr bzw. seine Steuerung | Der Generalunternehmer | Der Generalübernehmer |
| Eigene Bauleistung | Jede Firma führt ihr Gewerk selbst aus | Teilweise selbst, Rest an Nachunternehmer | Keine, vergibt vollständig weiter |
| Koordinationsrisiko | Beim Bauherrn | Beim Auftragnehmer | Beim Auftragnehmer |
| Preisniveau | In der Summe meist niedriger | Zuschlag für Koordination und Risiko | Zuschlag, meist höher als beim GU |
| Einfluss auf die Ausführenden | Direkt, Firma für Firma | Mittelbar über den Vertrag | Gering |
| Aufwand beim Bauherrn | Hoch und dauerhaft | Deutlich geringer | Am geringsten |
| Passt, wenn | Eigene Baukompetenz vorhanden ist | Termin- und Kostensicherheit zählen | Der eigene Aufwand möglichst klein bleiben soll und wenig Einfluss genügt |
Mit dem GU-Zuschlag bezahlt der Bauherr die Übernahme des Koordinationsrisikos durch den Auftragnehmer. Bei Einzelvergabe entfällt der Zuschlag, und das Risiko bleibt beim Bauherrn.
Generalunternehmer
Ein Vertrag mit teilweise eigener Bauleistung
Der Bauherr schließt genau einen Vertrag. Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Bauleistung mit eigenen Kräften, im Beispiel den Rohbau, und vergibt die übrigen Gewerke an Nachunternehmer. Gegenüber dem Bauherrn haftet er für das Ganze.
Generalübernehmer
Ein Vertrag ohne eigene Bauleistung
Auch hier hat der Bauherr nur einen Vertragspartner und damit eine einzige Ansprechstelle. Der Unterschied liegt eine Ebene tiefer: Der Generalübernehmer vergibt sämtliche Gewerke weiter und koordiniert sie, eigene Bauleistung erbringt er nicht. Leistungstiefe und in der Regel auch der Preis weichen vom GU-Modell ab.
Entscheidungshilfe
Vier Fragen, die das Modell bestimmen
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Haben Sie Steuerungskapazität im Haus?
Einzelvergabe braucht jemanden, der die Gewerke über die gesamte Bauzeit koordiniert und dafür auch die Zeit hat. Fehlt diese Kapazität, kommen Abstimmungslücken als Behinderungsanzeigen und Nachträge zurück, und der vermeintlich günstigere Weg wird teurer.
-
Wie fest muss der Termin stehen?
Bei GU und GÜ sagt ein einziger Vertragspartner den Fertigstellungstermin zu. Bei Einzelvergabe sagt jedes Gewerk seinen eigenen Termin zu, bei 30 Gewerken also 30 Termine, die sich gegenseitig blockieren können.
-
Wie fest muss der Preis stehen?
Ein Pauschalpreis verlagert das Mengenrisiko auf den Auftragnehmer. Dafür muss die Planung so vollständig sein, dass er verbindlich anbieten kann. Was der Bauherr danach an der Planung ändert, wird zum Nachtrag.
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Wie viel Einfluss wollen Sie behalten?
Je stärker die Vergabe gebündelt ist, desto mittelbarer wird der Einfluss auf einzelne Ausführende. Bei besonderen Qualitätsanforderungen kann das ein Argument gegen die Bündelung sein.
Rechtsrahmen
VOB/B in vier Sätzen
Die VOB/B ist ein Regelwerk, das erst durch Vereinbarung Vertragsbestandteil wird. Sie regelt die Ausführung: Abnahme, Mängelansprüche, Kündigung, Behinderung und Nachträge.
Für Bauherren zählt vor allem die Abnahme, weil sie den Gefahrübergang bewirkt und die Gewährleistungsfrist in Gang setzt, die bei Bauwerken nach VOB/B vier Jahre beträgt, nach BGB fünf.
Ob die übrigen Vorteile der VOB/B diese kürzere Frist aufwiegen oder ein BGB-Werkvertrag die bessere Grundlage ist, hängt vom Vorhaben ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Transparenz
Was Open Book bedeutet
Bei einer Pauschale übergibt der Auftragnehmer eine Endsumme, und wie sie zustande kommt, bleibt sein Geschäft. Mit Open Book legt er die Kalkulation dagegen nach ihren Bestandteilen offen, sodass nachvollziehbar ist, wofür gezahlt wird.
Der praktische Nutzen zeigt sich im Nachtragsfall. Liegt die ursprüngliche Kalkulation vor, lässt sich ein Nachtrag an ihr prüfen. Ohne sie bleibt nur die Verhandlung über eine Zahl ohne Bezugsgröße.
Eine schwächere Form kennt auch das Gesetz: Nach § 650c Abs. 2 BGB kann der Auftragnehmer einen Nachtrag auf Grundlage einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation berechnen. Hinterlegt wird sie meist versiegelt und erst im Streitfall geöffnet. Bei Open Book liegt sie von Beginn an offen.
Rollenregel
Steuerung und Bau getrennt
Ob ein Nachtrag berechtigt oder ein Mangel beseitigt ist, prüft auf Bauherrenseite die Steuerung. Für die Rollen im selben Projekt gilt:
Wer in einem Projekt die Steuerung übernimmt, tritt dort nicht als Generalunternehmer an.
Die Rolle wird vor Mandatsbeginn festgelegt und schriftlich festgehalten.
Am Ende des Baus
Abnahme, Mängel, Gewährleistung
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Abnahme
Mit der Abnahme geht die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn über. Bekannte Mängel und eine vereinbarte Vertragsstrafe muss er bei der Abnahme vorbehalten, sonst verliert er wesentliche Rechte daraus. Deshalb gehört vor die Abnahme eine gemeinsame Begehung mit Mängelliste.
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Mängelverfolgung
Festgestellte Mängel werden dokumentiert, mit Frist zur Beseitigung versehen und nachverfolgt, bis sie erledigt sind. Fehlt die Nachverfolgung, können Ansprüche unbemerkt verjähren.
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Gewährleistung
Kurz vor Ablauf der Fristen lohnt eine gezielte Begehung. Beim VOB/B-Vertrag verlängert eine schriftliche Mängelrüge die Frist für den gerügten Mangel. Beim BGB-Vertrag genügt das nicht, dort muss die Verjährung gehemmt werden, etwa durch Verhandlungen oder ein selbstständiges Beweisverfahren. Was nicht rechtzeitig geltend gemacht ist, fällt in die eigene Instandhaltung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer?
Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Bauleistung mit eigenen Kräften und vergibt den Rest an Nachunternehmer. Der Generalübernehmer vergibt die gesamte Bauleistung weiter und koordiniert sie. Für den Bauherrn bleibt es in beiden Fällen bei einem Vertrag. Die Modelle unterscheiden sich in der Leistungstiefe und meist auch im Preis.
Was ist der Unterschied zwischen Totalunternehmer und Totalübernehmer?
Beide übernehmen neben der Bauausführung auch die Planung oder wesentliche Teile davon, in einem einzigen Vertrag mit dem Bauherrn. Der Totalunternehmer erbringt dabei wie ein Generalunternehmer einen Teil der Bauleistung selbst. Der Totalübernehmer vergibt wie ein Generalübernehmer alle Bauleistungen weiter. Für den Bauherrn gibt es in beiden Fällen eine Schnittstelle für Planung und Bau, nach Vertragsschluss aber nur noch wenig Einfluss auf die Planung. Grundlage ist meist eine funktionale Leistungsbeschreibung: Sie legt die Anforderungen fest, und die Lösung erarbeitet der Auftragnehmer.
Was kostet der GU-Zuschlag?
Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Die Höhe hängt von Vorhaben, Marktlage und Risikoverteilung ab. Wichtiger ist, was er abdeckt: die Koordination der Nachunternehmer, die Baustellengemeinkosten des GU sowie Wagnis und Gewinn. Dazu kommt, dass der GU dem Bauherrn für die gesamte Leistung einsteht, auch für die Teile seiner Nachunternehmer.
Was bedeutet schlüsselfertig genau?
Der Begriff ist rechtlich nicht definiert. Was enthalten ist, ergibt sich ausschließlich aus der Leistungsbeschreibung. Abzugrenzen sind typischerweise Außenanlagen, Medienanschlüsse, Betriebseinrichtung und Ausstattung. Ob sie enthalten sind, gehört ausdrücklich in die Leistungsbeschreibung.
Kann ich die Vergabemodelle mischen?
Ja, das ist in der Praxis häufig. Ein GU übernimmt dann etwa Rohbau und Hülle, während besonders spezifische Gewerke wie Produktionstechnik, Reinraum oder Sonderanlagen einzeln vergeben werden. Die Schnittstellen zwischen den Losen müssen dafür sauber definiert sein, sonst entsteht an genau diesen Stellen eine Lücke in der Zuständigkeit.
Wann sollte das Vergabemodell festgelegt werden?
Vor der Ausführungsplanung, spätestens mit der Vergabestrategie. Die Entscheidung wirkt auf Planungstiefe, Ausschreibungsform und Vertragsstruktur zurück. Ein späterer Wechsel kostet Planungsleistung, die bereits erbracht wurde.
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