Projektentwicklung & Projektmanagement
Immobilien-Projektentwicklung verbindet Idee, Standort und Kapital zu einem Vorhaben, das wirtschaftlich trägt. Sie reicht vom ersten Nutzungskonzept bis zur Vermarktung oder zum Betrieb des fertigen Gebäudes. Über Rendite und Risiko entscheidet die Frühphase, lange bevor gebaut wird. In dieser Zeit sind die Ausgaben noch gering, und fast alles lässt sich noch ändern.
Das magische Dreieck
Idee, Standort und Kapital müssen zusammenpassen
Keine der drei Größen lässt sich durch eine andere ersetzen. Fehlt eine, trägt das Vorhaben nicht.
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Idee
Was soll entstehen und für welchen Bedarf? Trägt die Nutzung über die Lebensdauer?
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Standort
Ist das Grundstück baurechtlich, technisch und lagebezogen für genau diese Nutzung geeignet?
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Kapital
Lässt sich das Vorhaben finanzieren, und trägt es die Kapitalkosten über die Laufzeit?
Warum die Frühphase über das Ergebnis entscheidet
In der Frühphase ist der Einfluss auf das Ergebnis am größten und der bereits verbrauchte Aufwand am kleinsten. Mit jeder Planungsstufe kehrt sich das um: Die Festlegungen verhärten, und Änderungen kosten ein Vielfaches dessen, was sie am Anfang gekostet hätten.
Eine Machbarkeitsstudie gehört deshalb vor den Grundstückskauf und vor die Planerverträge, solange ein Nein noch wenig kostet.
Das wichtigste Ergebnis einer Machbarkeitsstudie kann sein, ein Vorhaben nicht weiterzuverfolgen.
Der Ablauf
Von der Idee zur tragfähigen Entscheidung
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Projektinitiierung
Bedarf, Ziel und Rahmenbedingungen klären: was entstehen soll, für wen und bis wann, und welche Randbedingungen bereits gesetzt sind.
Ergebnis Eine formulierte Aufgabe
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Konzeption
Standort- und Marktanalyse, erstes Nutzungskonzept, Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsstudie. Hier fällt die Entscheidung über das Ob.
Ergebnis Eine belastbare Ja-oder-Nein-Grundlage
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Konkretisierung
Grundstückssicherung, Baurecht und Genehmigungsstrategie, Finanzierungsstruktur, Vergabestrategie, Projektorganisation.
Ergebnis Ein beauftragungsreifes Projekt
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Realisierung
Übergang in Planung und Bau. Maßstab für alles Weitere sind die Ziele, die in der Frühphase festgelegt wurden.
Ergebnis Ein Bau, der an den Zielen der Frühphase gemessen wird
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Vermarktung und Betrieb
Vermietung oder Verkauf, Inbetriebnahme, Nutzung und Betriebsoptimierung. Dazu gehört der Abgleich, ob die Annahmen aus der Frühphase tatsächlich eingetreten sind.
Ergebnis Erfahrung für das nächste Vorhaben
Machbarkeitsstudie
Was eine Machbarkeitsstudie beantworten muss
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Ist es baurechtlich zulässig?
Bebauungsplan (§ 30 BauGB), Innenbereich (§ 34) oder Außenbereich (§ 35), Nutzungsart, Maß der baulichen Nutzung, Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Erschließung.
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Ist es technisch machbar?
Baugrund und Gründung, Altlasten und Kampfmittelverdacht, Medienanschlüsse, Topografie, jeweils mit der Prüfung, ob einer dieser Punkte den Kostenrahmen sprengt.
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Trägt es wirtschaftlich?
Kostenrahmen nach DIN 276 gegen erzielbare Erträge oder gegen den betrieblichen Nutzen. Bei Renditeobjekten über die Residualwertmethode.
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Gibt es einen Markt?
Standort- und Marktanalyse auf Makro- und Mikroebene: wer die Fläche nutzen soll und ob es diese Nachfrage tatsächlich gibt.
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Was sind die Risiken?
Genehmigungs-, Baugrund-, Markt- und Zeitrisiko. Jedes wird benannt und bewertet, mit einer Aussage, welche davon tragbar sind.
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Welche Alternative gibt es?
Mindestens eine ernsthafte Alternative gehört dazu, etwa eine andere Nutzung, eine andere Dichte oder ein anderer Standort. Auch der Verzicht zählt als Variante.
Standort- und Marktanalyse
Region und Grundstück prüfen
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Makrostandort
Region und Stadt: Wirtschaftsstruktur, Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung, Verkehrsanbindung, Flächenverfügbarkeit, kommunale Planungen. Daraus ergibt sich, ob die Region zum Vorhaben passt.
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Mikrostandort
Grundstück und unmittelbares Umfeld: Erreichbarkeit, Nachbarschaft und Immissionen, Sichtbarkeit, Zuschnitt, Erweiterungsflächen, Baugrund. Hier zeigt sich, ob genau dieses Grundstück geeignet ist.
Wirtschaftlichkeit
Die Residualwertmethode kurz erklärt
Bei Renditeobjekten wird rückwärts gerechnet. Vom erzielbaren Verkaufserlös oder Ertragswert der fertigen Immobilie werden alle Kosten abgezogen, also Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierung, Vermarktung und der kalkulierte Gewinn. Zieht man vom Rest noch Grunderwerbsteuer und die übrigen Erwerbsnebenkosten ab, bleibt der Preis, den das Grundstück höchstens kosten darf.
Aufschlussreich ist vor allem, wie empfindlich diese Rechnung reagiert. Kleine Änderungen bei Miete, Zinssatz oder Baukosten verschieben das Ergebnis erheblich.
Eine belastbare Entwicklungsrechnung zeigt deshalb mehrere Szenarien und benennt, ab welcher Annahme das Vorhaben kippt.
Häufige Fragen
Was kostet eine Machbarkeitsstudie im Verhältnis zum Projekt?
Ihr Aufwand ist klein gegenüber den Planungskosten und erst recht gegenüber den Kosten einer Fehlentscheidung. Der konkrete Aufwand hängt von Umfang und Tiefe ab, vor allem davon, ob Baugrund, Baurecht und Markt bereits untersucht sind oder erst erhoben werden müssen.
Was ist der Unterschied zwischen Projektentwicklung und Projektsteuerung?
Die Projektentwicklung klärt vor der Planung, ob und in welcher Form ein Vorhaben verfolgt wird. Die Projektsteuerung führt das beschlossene Vorhaben danach durch Planung und Bau und überwacht Kosten, Termine und Qualität. Beide können nacheinander vom selben Partner erbracht werden.
Ab wann lohnt sich eine Standort- und Marktanalyse?
Sobald mehr als ein Standort in Frage kommt oder die Nutzung nicht durch den Eigenbedarf feststeht. Bei einem Betriebsgebäude auf eigenem Grundstück ist die Marktfrage zweitrangig, die Standortanalyse aber trotzdem sinnvoll, etwa mit Blick auf Erweiterbarkeit und Erschließung.
Was passiert, wenn die Studie gegen das Vorhaben spricht?
Dann hat sie ihren Zweck erfüllt. Meist zeigt sie auch, an welcher Annahme das Vorhaben scheitert: am Baurecht, am Baugrund, an der erzielbaren Miete oder am Grundstückspreis. Daran lässt sich prüfen, ob eine geänderte Variante trägt.
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