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Recht und Genehmigung

Bau-Turbo nach § 246e BauGB

Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB erlaubt bis Ende 2030, für Wohnungsbau von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen, auch von Bebauungsplänen und der Baunutzungsverordnung. Die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein, und die Gemeinde muss zustimmen. Verweigert sie die Zustimmung nicht binnen drei Monaten, gilt sie als erteilt. Das Bauordnungsrecht der Länder gilt unverändert weiter.

Veröffentlicht Stand 6 Min. Lesezeit

Inhalt

Was der Bau-Turbo erlaubt

§ 246e ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Er erlaubt Abweichungen von allen Vorschriften des Baugesetzbuchs und von den Vorschriften, die auf seiner Grundlage erlassen wurden. Gemeint sind vor allem Festsetzungen eines Bebauungsplans, die Baunutzungsverordnung und das Gebot, sich in die Umgebung einzufügen.

Begünstigt sind drei Arten von Vorhaben: neue Gebäude, die Wohnzwecken dienen; Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder Wohnraum wieder nutzbar wird; und die Umnutzung zulässigerweise errichteter Anlagen zu Wohnzwecken. Eine Aufstockung fällt damit ebenso darunter wie der Umbau eines Bürogebäudes zu Wohnungen.

Zu einem solchen Vorhaben können Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden für den täglichen Bedarf zugelassen werden, wenn sie den Bewohnern dienen (§ 246e Abs. 5). Reine Gewerbeprojekte bleiben außen vor.

Jede Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Das prüft abschließend die Bauaufsichtsbehörde. Die Gemeinde entscheidet über ihre Zustimmung.

Drei Wege im Baugesetzbuch

Der Begriff Bau-Turbo, auch Bauturbo geschrieben, steht für mehrere Vorschriften. Alle drei brauchen die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a.

  • § 246e BauGB

    Abweichung von allen Vorschriften des Baugesetzbuchs für Wohnungsbau, befristet bis 31. Dezember 2030. Der weiteste der drei Wege.

  • § 31 Abs. 3 BauGB

    Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen.

  • § 34 Abs. 3b BauGB

    Im unbeplanten Innenbereich darf ein neues Wohngebäude vom Erfordernis abweichen, sich in die nähere Umgebung einzufügen.

Die Zustimmung der Gemeinde

Ohne Zustimmung der Gemeinde ist der Bau-Turbo nicht anwendbar. Die Zustimmung ist auch dann nötig, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Sie stimmt zu, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist (§ 36a Abs. 1 Satz 2). Einen Anspruch darauf hat der Bauherr grundsätzlich nicht, die Gemeinde entscheidet nach freiem Planungsermessen. Sie kann die Zustimmung an die Bedingung knüpfen, dass sich der Vorhabenträger zu bestimmten städtebaulichen Anforderungen verpflichtet. Welche das sind, legt jede Gemeinde selbst fest, etwa in einem Grundsatzbeschluss mit städtebaulichen Leitlinien. Gibt es einen solchen Beschluss, sollte die Projektentwicklung ihn vor dem ersten Entwurf kennen.

Die Frist beträgt drei Monate ab Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde. Schreibt das Landesrecht vor, den Bauantrag bei der Gemeinde einzureichen, beginnt sie mit dieser Einreichung (§ 36a Abs. 1 Satz 4 mit § 36 Abs. 2 Satz 2). Verweigert die Gemeinde die Zustimmung in dieser Zeit nicht, gilt sie als erteilt. Beteiligt die Gemeinde die betroffene Öffentlichkeit, verlängert sich die Frist um deren Stellungnahmefrist, höchstens um einen Monat (§ 36a Abs. 2).

Eine Verweigerung lässt sich nicht isoliert angreifen. Überprüft wird sie nur im Rechtsbehelfsverfahren gegen die Entscheidung über den Bauantrag (§ 36a Abs. 3).

Was weiter gilt

  • Bauordnungsrecht der Länder

    Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplatzpflicht und Barrierefreiheit regeln die Landesbauordnungen. Davon befreit § 246e nicht.

  • Umweltprüfung

    Hat eine Abweichung im Außenbereich oder von einem Bebauungsplan nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach Nummer 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum UVP-Gesetz bleibt die Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung oder zur allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls bestehen.

  • Außenbereich

    Dort gilt der Bau-Turbo nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen, die nach § 30 Abs. 1 oder 2 (qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan) oder nach § 34 zu beurteilen sind. Bei mehr als 100 Metern Abstand zum Siedlungsbereich besteht dieser Zusammenhang nach der Gesetzesbegründung nicht mehr. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist anzuwenden, entschieden wird im Benehmen mit der Naturschutzbehörde (§ 246e Abs. 3).

  • Nachbarn und Lärm

    Nachbarliche Interessen sind zu würdigen, damit gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Die Anforderungen des Immissionsschutzrechts bleiben unverändert. Nachbarn können gegen die Baugenehmigung vorgehen; das Gericht prüft dann, ob die Abweichung ihre Rechte verletzt.

So läuft ein Vorhaben mit Bau-Turbo

  1. Vorgespräch mit der Gemeinde

    Planungsamt und Bauaufsicht klären, ob die Gemeinde zustimmen würde und welche Anforderungen sie stellt.

    Ergebnis Eine Einschätzung, ob der Weg trägt, und die Liste der Bedingungen

  2. Abweichungen bestimmen

    Für jede Abweichung festhalten, von welcher Vorschrift sie abweicht und warum sie mit den öffentlichen Belangen und den Interessen der Nachbarn vereinbar ist.

    Ergebnis Eine Begründung, die dem Bauantrag beiliegt

  3. Bauantrag stellen

    Das Vorhaben läuft im normalen bauaufsichtlichen Verfahren. Die Bauaufsicht ersucht die Gemeinde um Zustimmung.

    Ergebnis Der Fristbeginn für die Zustimmung

  4. Zustimmung abwarten

    Drei Monate, mit Öffentlichkeitsbeteiligung höchstens vier. Bedingungen der Gemeinde lassen sich über einen städtebaulichen Vertrag sichern.

    Ergebnis Erteilte oder fingierte Zustimmung

  5. Genehmigung

    Die Bauaufsicht entscheidet über den Antrag einschließlich der Abweichungen und prüft das Landesrecht.

    Ergebnis Eine Baugenehmigung

Die Frist bis 2030

Die Befristung betrifft das Verfahren. Von § 246e kann im bauaufsichtlichen Verfahren bis zum 31. Dezember 2030 Gebrauch gemacht werden (§ 246e Abs. 4). Eine Genehmigung, die bis dahin erteilt ist, bleibt so lange gültig wie jede andere Baugenehmigung.

Für eine Projektentwicklung heißt das: Der Bauantrag muss so früh gestellt werden, dass Zustimmung und Genehmigung vor Ende 2030 vorliegen. Wer im Jahr 2030 einreicht, rechnet mit drei bis vier Monaten für die Zustimmung und mit der üblichen Bearbeitungszeit der Bauaufsicht.

Einordnung

Für Aufstockungen, Umnutzungen und einzelne Wohngebäude ersetzt der Bau-Turbo die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans. Über die Abweichung wird im Baugenehmigungsverfahren entschieden. Für ein Quartier mit eigener Erschließung regelt ein Bebauungsplan Erschließung, Ausgleich und Infrastruktur für alle Bauabschnitte in einem Verfahren. Beim Bau-Turbo entscheidet die Gemeinde über jeden Bauantrag einzeln, auch wenn ein Grundsatzbeschluss die Linie vorgibt.

In der Machbarkeitsstudie gehört die Zustimmung der Gemeinde deshalb in die Risikobetrachtung, mit einem Szenario für den Fall, dass sie ausbleibt oder an Bedingungen geknüpft wird, die die Wirtschaftlichkeit verändern.

Stand der Rechtslage: 12. Oktober 2026.

Häufige Fragen

Gilt der Bau-Turbo auch für Gewerbebauten?

Nein. § 246e begünstigt Vorhaben, die Wohnzwecken dienen. Zusammen mit einem solchen Vorhaben können Läden für den täglichen Bedarf und Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke zugelassen werden, wenn sie den Bewohnern dienen. Für die Erweiterung zulässigerweise errichteter Gewerbe- und Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich gibt es mit § 34 Abs. 3a BauGB eine eigene Regel.

Ersetzt der Bau-Turbo die Baugenehmigung?

Nein. Die Abweichung wird im bauaufsichtlichen Verfahren zusammen mit dem Bauantrag entschieden. Ob sich die Zulässigkeit vorab über einen Vorbescheid klären lässt, regelt das Landesrecht; auch dafür braucht es die Zustimmung der Gemeinde.

Hat der Bauherr Anspruch auf die Zustimmung der Gemeinde?

Grundsätzlich nicht. Ohne Zustimmung ist der Bau-Turbo nicht anwendbar, und die Gemeinde entscheidet darüber nach freiem Planungsermessen. Sie stimmt zu, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist (§ 36a Abs. 1 Satz 2), und diese Vorstellungen legt sie selbst fest. Hat sie in einem Gebiet zugestimmt, muss sie eine abweichende Entscheidung in gleich gelagerten Fällen besonders begründen.

Gilt der Bau-Turbo für eine Aufstockung?

Ja, wenn durch die Aufstockung neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird (§ 246e Abs. 1 Satz 1 Nr. 2). Eine bloße Vergrößerung bestehender Wohnungen reicht nicht. Abstandsflächen, Brandschutz und Statik richten sich weiter nach Landesrecht und den technischen Regeln.

Gilt der Bau-Turbo im Außenbereich?

Nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen, die nach § 30 Abs. 1 oder 2 oder nach § 34 BauGB zu beurteilen sind (§ 246e Abs. 3). Nach der Gesetzesbegründung fehlt dieser Zusammenhang ab mehr als 100 Metern Abstand zum Siedlungsbereich; bei geringerem Abstand wird er im Einzelfall geprüft. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist anzuwenden, und bei voraussichtlich zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen ist eine Strategische Umweltprüfung nötig.

Was passiert nach dem 31. Dezember 2030?

Danach kann im bauaufsichtlichen Verfahren nicht mehr auf § 246e zurückgegriffen werden. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben wirksam.

Quellen

  1. § 246e BauGB gesetze-im-internet.de
  2. § 36a BauGB gesetze-im-internet.de
  3. § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB (Fristbeginn bei Einreichung über die Gemeinde) gesetze-im-internet.de
  4. § 31 Abs. 3 BauGB gesetze-im-internet.de
  5. § 34 Abs. 3a und 3b BauGB gesetze-im-internet.de
  6. § 18 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 BNatSchG (Eingriffsregelung, Benehmen der Naturschutzbehörde) gesetze-im-internet.de
  7. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO gesetze-im-internet.de
  8. Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, BGBl. 2025 I Nr. 257 vom 29. Oktober 2025 recht.bund.de
  9. BMWSB, FAQ Bau-Turbo, Stand 24. April 2026, Fragen 6a, 9, 15, 17, 21, 22, 24, 47, 48, 50, 55 und 82 bmwsb.bund.de
  10. Fachkommission Städtebau, Muster-Einführungserlass Bauturbo vom 18. März 2026, Abschnitte 3.4.3, 3.4.4 und 3.5.2 bmwsb.bund.de

Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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