Planung und Honorar
Die HOAI-Leistungsphasen aus Sicht des Bauherrn
Für Gebäude gliedert die HOAI die Leistungen der Objektplanung in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. § 34 HOAI bewertet jede Phase mit einem Anteil am Honorar: Die Objektüberwachung trägt mit 32 Prozent den größten, die Ausführungsplanung mit 25 Prozent den zweitgrößten. Eine förmliche Freigabe am Ende jeder Phase sieht die HOAI nicht vor. Sie lässt sich im Planervertrag vereinbaren, damit die nächste Phase auf einem bestätigten Ergebnis aufbaut.
Inhalt
Die neun Phasen im Überblick
| Phase | Inhalt | Anteil Gebäude | Kostenstufe nach DIN 276:2018-12 | Was der Bauherr entscheidet |
|---|---|---|---|---|
| LPH 1 Grundlagenermittlung | Aufgabe nach den Vorgaben des Bauherrn klären, Ortsbesichtigung, Beratung zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf | 2 % | Kostenrahmen (vor oder in LPH 1) | Ziele, Budget und Termin als Vorgabe; fehlt eine Bedarfsplanung, wird sie als Besondere Leistung beauftragt |
| LPH 2 Vorplanung | Lösungsvarianten, Abstimmung mit Behörden, erster Terminplan | 7 % | Kostenschätzung | Welche Variante weiterverfolgt wird |
| LPH 3 Entwurfsplanung | Durchgearbeitete Lösung mit allen Fachplanungen | 15 % | Kostenberechnung | Freigabe des Entwurfs; spätere Änderungen kosten zusätzliches Honorar (§ 10 HOAI) |
| LPH 4 Genehmigungsplanung | Bauantrag und Nachweise | 3 % | Unterschrift unter den Bauantrag | |
| LPH 5 Ausführungsplanung | Werk- und Detailpläne für die Baustelle | 25 % | Kostenvoranschlag | Bemusterung und Detailentscheidungen |
| LPH 6 Vorbereitung der Vergabe | Mengen, Leistungsverzeichnisse, Vergabeterminplan | 10 % | Kostenvoranschlag | Vergabemodell und Zuschnitt der Lose |
| LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe | Angebote einholen, prüfen, Vergabe vorschlagen | 4 % | Kostenanschlag | Zuschlag und Vertragsschluss |
| LPH 8 Objektüberwachung | Überwachung der Ausführung, Rechnungsprüfung, Abnahme organisieren und empfehlen | 32 % | Kostenfeststellung | Abnahme der Bauleistungen |
| LPH 9 Objektbetreuung | Mängel bewerten (längstens fünf Jahre nach Abnahme), Begehung vor Fristablauf, Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheiten | 2 % | Mängelrügen vor Ablauf der Fristen; längere Fristen gesondert beauftragen |
Die Anteile gelten für Gebäude. Für Innenräume weichen sie in den Phasen 4 bis 7 ab. Freianlagen, Ingenieurbauwerke und Technische Ausrüstung haben eigene Prozentsätze (§§ 39, 43, 55 HOAI), die Tragwerksplanung endet mit Phase 6 (§ 51 HOAI). Als Grundleistung verlangt die HOAI die Kostenschätzung, die Kostenberechnung, die Kosten aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen und die Kostenfeststellung. Kostenrahmen, Kostenvoranschlag und Kostenanschlag sind Stufen der DIN 276:2018-12, die der Planer nur schuldet, wenn der Vertrag sie vereinbart.
Die neun Phasen in drei Abschnitten
Planung bis zur Genehmigung
- LPH 1 Grundlagenermittlung Aufgabe klären, zum Leistungsbedarf beraten
- LPH 2 Vorplanung Erste Lösungsansätze und Kostenschätzung
- LPH 3 Entwurfsplanung Die tragfähige Lösung, durchgerechnet
- LPH 4 Genehmigungsplanung Unterlagen für die Baugenehmigung
Ausführungsvorbereitung und Vergabe
- LPH 5 Ausführungsplanung Alles, was auf der Baustelle gebraucht wird
- LPH 6 Vorbereitung der Vergabe Leistungsverzeichnisse und Mengen
- LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe Angebote prüfen, Aufträge vorbereiten
Bau, Abnahme, Gewährleistung
- LPH 8 Objektüberwachung Ausführung überwachen, Abnahme organisieren
- LPH 9 Objektbetreuung Mängel bewerten, bis fünf Jahre nach Abnahme
Was die Prozentsätze heute bedeuten
Der Europäische Gerichtshof hat am 4. Juli 2019 entschieden, dass verbindliche Mindest- und Höchstsätze gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstoßen (C-377/17). Seit der HOAI 2021 weisen die Honorartafeln nur noch Orientierungswerte aus (§ 2a Abs. 1 HOAI). Das gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2020 geschlossen wurden (§ 57 Abs. 2 HOAI). Für ältere Verträge zwischen privaten Parteien bleiben die Mindestsätze der HOAI 2013 anwendbar (BGH, Urteil vom 2. Juni 2022, VII ZR 174/19).
Bei Verträgen seit 2021 ist das Honorar frei vereinbar und wird in Textform festgehalten. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 1 HOAI), also der untere Honorarsatz der Honorartafel (§ 2a Abs. 2 HOAI). Ist der Bauherr Verbraucher, muss das Büro ihn vor seiner verbindlichen Erklärung zur Honorarvereinbarung in Textform darauf hinweisen, dass auch ein Honorar über oder unter den Werten der Honorartafel vereinbart werden kann. Fehlt der Hinweis oder kommt er zu spät, gilt statt eines höheren Honorars der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 2 HOAI).
Die Prozentsätze bleiben trotzdem nützlich. Sie zeigen, wo der Aufwand liegt. Wird nur ein Teil der Phasen übertragen, dürfen nur deren Prozentsätze berechnet werden (§ 8 Abs. 1 HOAI).
Wo der Bauherr gefragt ist
In den Phasen 1 bis 3 entscheidet der Bauherr, was gebaut wird. Mit der Freigabe der Entwurfsplanung liegen Flächen, Konstruktion, Technikkonzept und Kostenberechnung fest. Eine spätere Änderung wiederholt Planungsleistungen, die schon erbracht sind, und kann Genehmigung, Ausführungsplanung und Leistungsverzeichnisse betreffen. Das Honorar für wiederholte Grundleistungen wird gesondert in Textform vereinbart (§ 10 Abs. 2 HOAI).
Die Phasen 5 bis 8 überlappen sich schon nach der HOAI: Zur Ausführungsplanung gehört, sie während der Bauausführung fortzuschreiben (Anlage 10.1 HOAI, Leistungsphase 5). Leistungsverzeichnisse, die auf einer unfertigen Ausführungsplanung beruhen, beschreiben die Leistung nur vorläufig. Ändert die fertige Planung danach die vertraglich geschuldete Leistung, wird die Änderung als Nachtrag abgerechnet. Wer die Vergabe vorzieht, sollte festhalten, welche Teile der Planung bei Ausschreibung noch offen sind.
Die Objektüberwachung in Phase 8 nimmt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Unternehmen wahr. Rechtsgeschäftlich vertreten kann sie ihn nur mit Vollmacht. Solange keine erteilt ist, beauftragt der Bauherr Nachträge und erklärt die Abnahme selbst. Der Objektüberwacher organisiert die Abnahme, stellt Mängel fest und spricht eine Abnahmeempfehlung aus.
Vor der ersten Phase
Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, erarbeitet der Architekt oder Ingenieur nach § 650p Abs. 2 BGB zunächst eine Planungsgrundlage und legt sie mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vor. Danach kann der Bauherr den Vertrag kündigen (§ 650r Abs. 1 BGB). Das Recht erlischt zwei Wochen nach Vorlage, bei einem Verbraucher nur dann, wenn das Büro ihn bei der Vorlage in Textform über Kündigungsrecht, Frist und Folgen unterrichtet hat. Nach einer Kündigung schuldet der Bauherr nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen (§ 650r Abs. 3 BGB).
Diese Zielfindung nach § 650p Abs. 2 BGB heißt im Sprachgebrauch auch Leistungsphase 0. Die HOAI kennt den Begriff nicht.
Die Projektsteuerung steht seit 2009 ebenfalls nicht mehr in der HOAI. Ihr Leistungsbild beschreibt AHO Heft Nr. 9. Sie prüft die Ergebnisse jeder Leistungsphase, bevor der Bauherr sie freigibt, und bereitet seine Entscheidungen vor.
Stand der HOAI-Novelle
Die Bundesregierung hat zwei Gutachten zur Überarbeitung der HOAI eingeholt: Das Gutachten zu den Leistungsbildern lag im Herbst 2023 vor, das zur Honorierung wurde im März 2025 veröffentlicht. Im März 2026 berichtete die Bundesarchitektenkammer, die Fortsetzung der Novelle sei ihr schriftlich bestätigt worden. Zuständig ist das Bundeswirtschaftsministerium. Bis Anfang Oktober 2026 war kein Referentenentwurf veröffentlicht. Es gilt die HOAI in der Fassung von 2021.
Stand der Rechtslage: 12. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Was ist Leistungsphase 5?
Die Ausführungsplanung. In ihr entstehen die Werk- und Detailpläne, nach denen gebaut wird, und sie wird während der Bauausführung fortgeschrieben. Für Gebäude ist sie mit 25 Prozent des Honorars bewertet.
Was gehört zur Leistungsphase 8?
Die Objektüberwachung, für Gebäude mit 32 Prozent der größte Anteil am Honorar. Zu ihr gehören die Überwachung der Ausführung, Terminplan und Bautagebuch, gemeinsames Aufmaß und Rechnungsprüfung, die Kostenfeststellung, die Organisation der Abnahme mit Abnahmeempfehlung, die Übergabe und eine Liste der Verjährungsfristen (Anlage 10.1 HOAI).
Welche Grundleistungen umfasst § 34 HOAI?
§ 34 HOAI legt das Leistungsbild Gebäude und Innenräume fest und bewertet die neun Phasen in Absatz 3. Die Grundleistungen selbst stehen in Anlage 10.1: 63 Einzelleistungen, drei in den Phasen 4 und 9, sechzehn in Phase 8. Dazu gehören die Kostenschätzung in Phase 2, die Kostenberechnung in Phase 3, die Leistungsverzeichnisse in Phase 6 sowie Rechnungsprüfung und Abnahmeempfehlung in Phase 8.
Sind die Prozentsätze der HOAI verbindlich?
Nein. Für Verträge, die seit dem 1. Januar 2021 geschlossen werden, ist das Honorar frei vereinbar (§ 7 Abs. 1 HOAI). Die Prozentsätze dienen der Orientierung. Gerechnet wird mit ihnen, wenn der Vertrag das Honorar nach der HOAI bestimmt oder keine Vereinbarung in Textform besteht. Bei einer Teilbeauftragung zählen nur die Prozentsätze der übertragenen Phasen (§ 8 Abs. 1 HOAI).
Muss der Bauherr alle Phasen beim selben Büro beauftragen?
Nein. Die Phasen lassen sich einzeln oder in Stufen beauftragen, etwa erst die Phasen 1 bis 4. Wechselt das Büro zwischen den Phasen, sollte der Vertrag die Nutzungsrechte an den Plänen und die Haftung an der Schnittstelle regeln. Einarbeitungsaufwand des neuen Büros wird nur gesondert vergütet, wenn das in Textform vereinbart ist (§ 8 Abs. 3 HOAI).
Wann kommt die neue HOAI?
Ein Termin steht nicht fest. Bis Anfang Oktober 2026 war kein Referentenentwurf veröffentlicht. Der AHO, in dem Verbände und Kammern der Architekten und Ingenieure zur Honorarordnung zusammenarbeiten, hat seine Herbsttagung am 24. November 2026 unter den Titel „HOAI 2027 auf der Zielgeraden“ gestellt.
Quellen
- § 34 HOAI, Leistungsbild Gebäude und Innenräume gesetze-im-internet.de
- Anlage 10 HOAI, Grundleistungen Gebäude und Innenräume gesetze-im-internet.de
- § 2a HOAI, Honorartafeln und Basishonorarsatz gesetze-im-internet.de
- § 7 HOAI, Honorarvereinbarung gesetze-im-internet.de
- § 8 HOAI, Berechnung des Honorars in besonderen Fällen gesetze-im-internet.de
- § 10 HOAI, Berechnung des Honorars bei vertraglichen Änderungen des Leistungsumfangs gesetze-im-internet.de
- § 57 HOAI, Übergangsvorschrift gesetze-im-internet.de
- § 51 HOAI, Leistungsbild Tragwerksplanung gesetze-im-internet.de
- §§ 39, 43 und 55 HOAI, Leistungsbilder Freianlagen, Ingenieurbauwerke und Technische Ausrüstung gesetze-im-internet.de
- § 650p BGB gesetze-im-internet.de
- § 650r BGB gesetze-im-internet.de
- EuGH, Urteil vom 4. Juli 2019, C-377/17 eur-lex.europa.eu
- BGH, Urteil vom 2. Juni 2022, VII ZR 174/19, Pressemitteilung Nr. 082/2022 bundesgerichtshof.de
- Deutsches Architektenblatt, HOAI-Novellierung: zu langsam, aber nicht gestoppt, 26. März 2026 dabonline.de
- AHO, Meldung vom 7. Oktober 2026 zur Herbsttagung am 24. November 2026 aho.de
Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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