Verträge und Nachträge
VOB/B für Bauherren
Die VOB/B ist ein Satz Vertragsbedingungen für Bauverträge. Sie gilt nur, wenn sie vereinbart ist, und verdrängt dann in wichtigen Punkten das Werkvertragsrecht des BGB. Für Bauherren zählen vor allem die Regeln zu Anordnungen und Nachträgen, zu Fristen und Behinderungen, zur Abnahme, zu Mängeln und zur Zahlung. Dazu kommen drei Anzeigen, deren Fehlen Ansprüche kostet.
Inhalt
Was die VOB/B ist
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen hat drei Teile. Teil A regelt, wie öffentliche Auftraggeber Bauleistungen vergeben. Teil B enthält die Vertragsbedingungen. Teil C besteht aus den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen, den ATV DIN 18299 ff., mit Regeln zu Ausführung und Abrechnung je Gewerk.
Rechtlich ist die VOB/B ein Bündel Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Gegenüber Unternehmern und juristischen Personen des öffentlichen Rechts ist sie privilegiert, solange sie in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichung als Ganzes einbezogen wird (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dann werden ihre Klauseln nicht einzeln auf Angemessenheit geprüft. Jede inhaltliche Abweichung, auch eine kleine, öffnet diese Prüfung für jede einzelne Klausel. Unwirksam werden dabei nur Klauseln, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, also die Seite, die die VOB/B nicht in den Vertrag eingebracht hat. Gegenüber Verbrauchern gilt die Privilegierung nicht.
Die Paragrafen, die Bauherren kennen sollten
| Paragraf | Gegenstand | Was es für den Bauherrn bedeutet |
|---|---|---|
| § 1 Abs. 3 und 4 | Anordnungen | Der Bauherr darf den Bauentwurf ändern und nicht vereinbarte, aber erforderliche Leistungen verlangen |
| § 2 | Vergütung | Beim Einheitspreisvertrag wird bei Mengenabweichungen über 10 Prozent auf Verlangen ein neuer Preis gebildet. Ändert eine Anordnung die Grundlagen des Preises, wird ein neuer Preis vereinbart. Zusätzliche Leistungen erhalten eine besondere Vergütung, die der Auftragnehmer vor Beginn der Ausführung ankündigen muss |
| § 4 Abs. 1 | Koordination und Überwachung | Der Bauherr regelt das Zusammenwirken der Unternehmer und beschafft die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Er darf die Ausführung überwachen und Anordnungen treffen, soweit sie für die vertragsgemäße Ausführung nötig sind; die Leitung bleibt beim Auftragnehmer |
| § 4 Abs. 3 | Bedenken | Der Auftragnehmer muss Bedenken gegen Planung, Vorleistungen oder beigestellte Stoffe schriftlich anmelden |
| § 4 Abs. 7 | Mängel vor Abnahme | Mangelhafte Leistungen sind schon während der Ausführung zu ersetzen, notfalls mit Kündigungsandrohung |
| § 5 | Ausführungsfristen | Verbindlich sind die Vertragsfristen. Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan gelten nur als Vertragsfristen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vereinbart. Ist kein Beginn vereinbart, muss der Auftragnehmer binnen 12 Werktagen nach Aufforderung anfangen |
| § 6 | Behinderung | Ausführungsfristen verlängern sich bei Behinderungen aus dem Risikobereich des Bauherrn, durch Streik oder höhere Gewalt, wenn sie angezeigt oder offenkundig sind |
| § 8 Abs. 1 und 6 | Kündigung | Der Bauherr kann bis zur Vollendung jederzeit kündigen, schriftlich (§ 8 Abs. 6). Er schuldet die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Kosten und dessen, was der Auftragnehmer anderweitig erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt |
| § 12 | Abnahme | Abnahme binnen 12 Werktagen nach Verlangen; förmliche Abnahme auf Verlangen einer Partei; fiktive Abnahme nach Fertigstellungsmitteilung oder Benutzung. Bekannte Mängel und eine Vertragsstrafe muss der Bauherr bei der Abnahme vorbehalten, sonst entfällt die Vertragsstrafe (§ 11 Abs. 4) |
| § 13 | Mängelansprüche | Verjährung für Bauwerke vier Jahre ab Abnahme, wenn nichts anderes vereinbart ist |
| § 16 | Zahlung | Abschlagszahlungen binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig, Schlusszahlung spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung |
Die Schlusszahlungsfrist kann auf höchstens 60 Tage verlängert werden, wenn das sachlich gerechtfertigt und ausdrücklich vereinbart ist. Einwände gegen die Prüfbarkeit der Schlussrechnung muss der Bauherr innerhalb dieser Frist mit Gründen erheben, danach kann er sich auf fehlende Prüfbarkeit nicht mehr berufen (§ 16 Abs. 3).
Bedenken-, Behinderungs- und Mängelanzeige
| Anzeige | Wer, wann | Folge, wenn sie fehlt |
|---|---|---|
| Bedenkenanzeige, § 4 Abs. 3 | Auftragnehmer, unverzüglich und schriftlich, möglichst vor Beginn der Arbeiten | Er haftet für Mängel aus Leistungsbeschreibung, Anordnungen oder vom Bauherrn gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffen und aus der Vorleistung eines anderen Unternehmers. Mit Anzeige bleibt der Bauherr für seine Vorgaben verantwortlich (§ 13 Abs. 3) |
| Behinderungsanzeige, § 6 Abs. 1 | Auftragnehmer, unverzüglich und schriftlich | Ohne Anzeige werden hindernde Umstände nur berücksichtigt, wenn sie dem Bauherrn offenkundig bekannt waren. Fristverlängerung, Schadensersatz und Entschädigung hängen daran |
| Mängelbeseitigungsverlangen (Mängelanzeige), § 13 Abs. 5 | Bauherr, schriftlich, mit angemessener Frist, vor Ablauf der Verjährungsfrist | Ohne Verlangen endet der Anspruch mit der vereinbarten Frist oder der aus § 13 Abs. 4. Wer ohne Verlangen und Frist selbst beseitigen lässt, bekommt die Kosten grundsätzlich nicht erstattet (§ 13 Abs. 5 Nr. 2). Mit Verlangen verjährt der Anspruch für den gerügten Mangel zwei Jahre nach Zugang, aber nicht vor Ablauf dieser Frist |
Was Bauherren daraus machen
Eine Bedenkenanzeige ist eine Entscheidungsvorlage. Der Bauherr muss entscheiden, ob er an seiner Vorgabe festhält oder sie ändert, und die Entscheidung schriftlich festhalten. Hält er fest, trägt er das Risiko für Mängel, die aus seiner Vorgabe folgen. Ändert er sie, ordnet er eine Änderung oder Zusatzleistung an (§ 1 Abs. 3 und 4), und der Preis kann sich nach § 2 Abs. 5 oder 6 ändern.
Eine Behinderungsanzeige kann zweierlei nach sich ziehen: längere Ausführungsfristen (§ 6 Abs. 2 und 4) und eine Geldforderung. Hat der Bauherr die hindernden Umstände zu vertreten, schuldet er Schadensersatz. Unabhängig davon kann der Auftragnehmer eine Entschädigung nach § 642 BGB verlangen, wenn der Bauherr eine nötige Mitwirkung unterlässt, etwa Pläne nicht rechtzeitig liefert, und dadurch in Annahmeverzug gerät (§ 6 Abs. 6). Die Anzeige gehört deshalb am selben Tag in den Terminplan und ins Risikoregister. Wer prüft, ob die Behinderung tatsächlich aus seinem Risikobereich kommt, braucht eine Baudokumentation, die Datum, Ort und Ursache festhält.
Ein Mängelbeseitigungsverlangen sollte den Mangel so beschreiben, dass er sich ohne Rückfrage finden lässt: Ort, Erscheinungsbild, Datum der Feststellung. Die Ursache muss der Bauherr nicht benennen. Dazu gehört eine angemessene Frist zur Beseitigung. Erst wenn sie fruchtlos abläuft, darf er den Mangel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen (§ 13 Abs. 5 Nr. 2).
Stand der Rechtslage: 12. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Gilt die VOB/B automatisch?
Nein. Sie muss vereinbart sein. Öffentliche Auftraggeber, die nach der VOB/A vergeben, müssen sie zum Vertragsbestandteil machen (§ 8a VOB/A, oberhalb der EU-Schwellenwerte § 8a EU VOB/A). Private Bauherren entscheiden selbst. Legt der Auftragnehmer die VOB/B einem Verbraucher vor, muss dieser ihren Text in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen können, sonst wird sie nicht Vertragsinhalt (§ 305 Abs. 2 BGB).
Vier oder fünf Jahre Gewährleistung?
Nach der VOB/B verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken in vier Jahren, nach dem BGB in fünf (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die vier Jahre aus § 13 Abs. 4 VOB/B gelten nur, wenn der Vertrag keine andere Frist vereinbart; die Parteien können also auch fünf Jahre festlegen. Legt der Auftragnehmer die VOB/B einem privaten Bauherrn als Verbraucher vor, ist die kürzere Frist als Geschäftsbedingung unwirksam (§ 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB), und es bleibt bei fünf Jahren.
Was ist der Unterschied zwischen VOB/A, VOB/B und VOB/C?
Teil A regelt die Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Teil B den Bauvertrag, Teil C die technische Ausführung und Abrechnung je Gewerk.
Wann gilt eine Bauleistung als abgenommen?
Mit der ausdrücklichen oder förmlichen Abnahme durch den Bauherrn. Ohne Abnahmeverlangen gilt sie 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen, bei Benutzung 6 Werktage nach Beginn der Benutzung, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 12 Abs. 5). Bekannte Mängel und eine Vertragsstrafe muss der Bauherr bei der Abnahme vorbehalten, bei einer fiktiven Abnahme spätestens zu diesen Zeitpunkten (§ 12 Abs. 5 Nr. 3). Ohne Vorbehalt entfällt die Vertragsstrafe (§ 11 Abs. 4), und wegen bekannter Mängel verliert er die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB).
Muss eine Bedenkenanzeige schriftlich sein?
Ja, § 4 Abs. 3 verlangt die schriftliche Mitteilung. Für diese vertraglich vereinbarte Schriftform genügt auch eine E-Mail, soweit die Parteien nichts anderes wollen (§ 127 Abs. 2 BGB). Ein nur mündlicher Hinweis lässt sich im Streit schwer beweisen, und ob er den Auftragnehmer entlastet, entscheiden die Gerichte nach den Umständen des Einzelfalls. Darauf sollte sich keine Seite verlassen.
Quellen
- VOB/B Ausgabe 2016, §§ 1, 2, 4, 5, 6, 8, 11, 12, 13, 16 dejure.org
- Bekanntmachung der VOB/A und VOB/B, Ausgabe 2016, vom 7. Januar 2016, BAnz AT 19.01.2016 B3 bundesanzeiger.de
- § 8a VOB/A dejure.org
- § 8a EU VOB/A dejure.org
- § 127 Abs. 2 BGB gesetze-im-internet.de
- § 305 Abs. 2 BGB gesetze-im-internet.de
- § 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB gesetze-im-internet.de
- § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB gesetze-im-internet.de
- § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB gesetze-im-internet.de
- § 640 Abs. 3 BGB gesetze-im-internet.de
- § 642 BGB gesetze-im-internet.de
Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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