Wohnungsbau & Quartiersentwicklung
Ob sich ein Wohnungsbau rechnet, entscheidet sich im Grundriss und in der Erschließung. Beides steht fest, bevor die erste Kostenberechnung vorliegt, und lässt sich danach nur noch mit Verlust ändern.
- Geschosswohnungsbau
- Quartiere und Bauabschnitte
- Mischnutzung mit Gewerbe im Erdgeschoss
- Nachverdichtung im Bestand
Die Rechnung
Bezahlt wird Wohnfläche, gebaut wird Brutto-Grundfläche
Miete und Kaufpreis richten sich nach der Wohnfläche, meist berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Die Baukosten richten sich nach der Brutto-Grundfläche nach DIN 277, und die enthält Wände, Treppenhäuser, Aufzugsschächte und Flure. Das Verhältnis der beiden ist die wichtigste Kennzahl eines Wohnungsbaus. Festgelegt wird es im Vorentwurf.
Jeder Quadratmeter Treppenhaus oder Gemeinschaftsflur kostet im Bau etwa so viel wie Wohnfläche und bringt weder Miete noch Kaufpreis. Wir prüfen Grundrisse zuerst auf ihre Flächenbilanz, dann auf die Gestaltung.
Erschließung
Wie viele Wohnungen an einem Treppenhaus hängen
Die Erschließung entscheidet, wie viel Fläche dem Verkehr dient. Die drei verglichenen Typen haben je eine eigene Rechnung. Bei kleinen Apartments kommt oft der Innengang dazu, mit Wohnungen beidseits eines Mittelflurs, die nur von einer Seite belichtet sind.
| Merkmal | Zweispänner | Drei- oder Vierspänner | Laubengang |
|---|---|---|---|
| Wohnungen je Treppenhaus und Geschoss | Zwei | Drei oder vier | Viele, über einen offenen Gang an der Fassade |
| Belichtung | Meist von zwei Seiten, gut querzulüften | Teils nur von einer Seite | Meist von zwei Seiten, zur Gangseite mit Einblick und Verschattung |
| Treppenhäuser und Aufzüge je Wohnung | Am meisten | Weniger | Am wenigsten |
| Passt zu | Größeren Wohnungen und Familienwohnungen | Gemischten Wohnungsgrößen | Kleinen Wohnungen und serieller Bauweise |
Der Laubengang spart Treppenhäuser und Aufzüge und kostet dafür Fassade, Wetterschutz und Privatheit an der Gangseite. Ob die Rechnung aufgeht, hängt vor allem an der Wohnungsgröße.
Was früh feststehen muss
Vier Grenzen, die den Entwurf binden
Alle vier stehen im Baurecht oder in kommunalen Satzungen. Der Entwurf muss sie kennen, bevor er entsteht.
-
Gebäudeklasse und Hochhausgrenze
Die Musterbauordnung teilt Gebäude in fünf Gebäudeklassen ein, und mit jeder steigen die Anforderungen an den Brandschutz. Liegt der Fußboden des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 Meter über dem Gelände, ist das Gebäude ein Hochhaus und damit ein Sonderbau. Dann gelten die Hochhausvorschriften des Landes, die sich an der Muster-Hochhaus-Richtlinie orientieren, unter anderem mit Pflicht zum Feuerwehraufzug. Ein Geschoss über dieser Grenze ist das teuerste im ganzen Haus.
-
Aufzug über 13 Meter
Nach Musterbauordnung braucht ein Gebäude Aufzüge, sobald es höher als 13 Meter ist, gemessen wie bei der Hochhausgrenze. Liegt ein Entwurf knapp darüber, tragen wenige Wohnungen Schacht, Technik und Wartung. Manchmal rechnet sich ein Geschoss weniger besser. Die Landesbauordnungen weichen im Detail ab.
-
Stellplätze
Wie viele Stellplätze je Wohnung nachzuweisen sind, regeln Landesrecht und kommunale Stellplatzsatzungen. Ein Stellplatz in der Tiefgarage kostet ein Vielfaches eines oberirdischen. Viele Gemeinden erlauben eine geringere Zahl, wenn ein Mobilitätskonzept vorliegt, und das lohnt sich zu prüfen, bevor die Tiefgarage gezeichnet ist.
-
Schallschutz
DIN 4109 legt Mindestanforderungen fest. Käufer und Mieter erwarten oft mehr, und im Streitfall zählt, was vereinbart war. Ob der Mindeststandard oder ein erhöhter Schallschutz geschuldet ist, gehört deshalb vor der Ausschreibung in die Leistungsbeschreibung.
Quartiere
Im Quartier zahlt der erste Bauabschnitt für alle
Bei Quartieren kommt eine zweite Ebene hinzu: Straßen, Leitungen, Grünflächen, häufig auch eine Kita oder Nahversorgung. Diese Kosten fallen zum größten Teil im ersten Bauabschnitt an, die Erlöse verteilen sich über alle. Wer die Abschnitte nur nach Vermarktung schneidet, finanziert die Infrastruktur länger vor als nötig.
Baurecht für ein Quartier schafft meist erst ein Bebauungsplan, entweder ein vorhabenbezogener nach § 12 BauGB mit Durchführungsvertrag oder ein Angebotsbebauungsplan, den ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB begleitet. In diesen Verträgen stehen Pflichten, die später Geld kosten, etwa ein Anteil geförderter Wohnungen, Beiträge zur sozialen Infrastruktur oder Gestaltungsvorgaben. Solche Verträge werden einmal verhandelt. Ihre Folgen tragen alle Bauabschnitte.
Der Ablauf
Vom Grundstück zur Übergabe
Teure Fehler im Wohnungsbau sind meist zu spät getroffene Entscheidungen. Die wichtigsten fallen in den ersten beiden Schritten.
-
Baurecht und Grundstück prüfen
Bebauungsplan oder Einfügen nach § 34 BauGB, Abstandsflächen, Stellplatzsatzung, Baugrund und Erschließung. Daraus ergibt sich, wie viel Wohnfläche das Grundstück überhaupt trägt.
Ergebnis Eine belastbare Zahl für die Wohnfläche
-
Wohnungsmix und Flächenbilanz festlegen
Wohnungsgrößen, Zimmerzahlen, Anteil geförderter Wohnungen, dazu Erschließungstyp und das Verhältnis von Wohnfläche zu Brutto-Grundfläche. In diesem Schritt entsteht der größte Teil der Wirtschaftlichkeit.
Ergebnis Ein Vorentwurf mit Kostenschätzung
-
Bauweise und Vergabe entscheiden
Massivbau oder serielle Vorfertigung, Einzelvergabe oder Generalunternehmer. Bei Bauträgermodellen kommt der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung dazu, der die Raten an den Baufortschritt bindet.
Ergebnis Eine Vergabestrategie mit Terminplan
-
Bauen und übergeben
Bauüberwachung, Qualitätskontrolle je Wohnung, Abnahmen mit Mängelliste. Bei Eigentumswohnungen sind es viele einzelne Übergaben, jede mit einem Käufer, der genau hinsieht.
Ergebnis Übergaben mit dokumentiertem Mängelstand
Häufige Fragen
Lohnt sich serielles Bauen im Wohnungsbau?
Bei wiederkehrenden Grundrissen und mehreren gleichartigen Gebäuden oft ja. Die Vorfertigung verkürzt die Zeit auf der Baustelle, und die Ausführung wird gleichmäßiger. Dafür müssen Grundrisse früh feststehen, und Sonderwünsche passen schlecht ins System. Die Musterbauordnung sieht seit 2019 eine Typengenehmigung vor, und viele Länder haben sie übernommen. Was die Typengenehmigung bereits geprüft hat, prüft die Bauaufsicht am Standort nicht erneut.
Was bedeutet der Zahlungsplan nach MaBV für den Bauablauf?
Im üblichen Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung rufen Bauträger die Zahlungen der Käufer nach Baufortschritt ab, in höchstens sieben Raten. Vorher müssen die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 erfüllt sein, etwa die Vormerkung im Grundbuch und die Baugenehmigung. Die Liquidität hängt damit an erreichten Bauzuständen wie Rohbau, Dachfläche oder Fenstereinbau, und ein Terminplan, der diese Zustände nicht als Meilensteine führt, plant an der Finanzierung vorbei. Abweichen kann nur, wer nach § 7 MaBV Sicherheit für alle Rückzahlungsansprüche leistet, meist per Bürgschaft.
Ab wann ist ein Wohnhaus ein Hochhaus?
Nach Musterbauordnung, wenn der Fußboden des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 Meter über dem Gelände liegt. Dann gelten die Hochhausvorschriften des jeweiligen Landes, die sich an der Muster-Hochhaus-Richtlinie orientieren. Jedes Geschoss braucht zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege. Bis 60 Meter Höhe genügt an Stelle von zwei notwendigen Treppenräumen ein Sicherheitstreppenraum, darüber müssen alle notwendigen Treppenräume Sicherheitstreppenräume sein.
Können Sie in eine laufende Planung einsteigen?
Ja. Oft beginnt ein Mandat mit einer Prüfung der vorhandenen Planung auf Flächenbilanz und Kostenrahmen. Je weiter die Planung ist, desto teurer werden Änderungen, die eine solche Prüfung nahelegt. Vor der Genehmigungsplanung sind die Hebel am größten.
Passend dazu
Was ein Wohnungsbauvorhaben braucht
- Projektentwicklung & Projektmanagement Baurecht, Wohnungsmix und Flächenbilanz prüfen, bevor ein Entwurf beauftragt wird.
- Beratung & Projektsteuerung Kosten, Termine und Bauabschnitte steuern, bei Bauträgern im Takt der MaBV-Raten.
- Partnernetzwerk & Generalplanung Architektur, Tragwerk, Schallschutz und Haustechnik über eine Schnittstelle koordiniert.
- Generalunternehmer Schlüsselfertige Realisierung mit einem Termin, auf den Vermarktung und Finanzierung bauen können.
Aus dem Wissensbereich
- Recht und Genehmigung Gebäudeklassen, Sonderbau und Hochhausgrenze Fünf Gebäudeklassen, die Messregel für die Höhe, die Folgen für Brandschutz und Aufzug und die Schwellen zum Sonderbau.
- Recht und Genehmigung Bau-Turbo nach § 246e BauGB Wann der Bau-Turbo Abweichungen für Wohnungsbau erlaubt, wie die Zustimmung der Gemeinde läuft und was bis Ende 2030 gilt.
- Recht und Genehmigung Vom Gebäudeenergiegesetz zum GModG Was seit Juli 2026 für Heizung, Neubau und Bestand gilt und welche Stufen ab 2027 bereits beschlossen sind.
Grundstück, Vorentwurf oder schon im Bau?
Schildern Sie uns, wo das Vorhaben steht. Für eine erste Einschätzung reichen Grundstück, geplante Wohnfläche und Zeitrahmen.
Wir melden uns kurzfristig.