Recht und Genehmigung
Gebäudeklassen, Sonderbau und Hochhausgrenze
Jedes Gebäude fällt in eine von fünf Gebäudeklassen. Davon hängt ab, wie feuersicher Wände, Decken und Treppen sein müssen. Entscheidend sind vor allem die Höhe und die Größe der Wohnungen oder Büros. Gemessen wird bis zum Fußboden des obersten Geschosses, in dem man sich aufhalten könnte. Das Dach zählt nicht. Liegt dieser Fußboden mehr als 22 Meter über dem Gelände, ist das Gebäude ein Hochhaus.
Inhalt
Die fünf Gebäudeklassen
| Gebäudeklasse | Höhe | Wohnungen oder andere Einheiten | Typisches Beispiel |
|---|---|---|---|
| 1 | bis 7 m, freistehend | höchstens zwei, zusammen höchstens 400 m²; freistehende Gebäude der Land- und Forstwirtschaft gehören unabhängig von Höhe und Fläche dazu | Einfamilienhaus, freistehendes Zweifamilienhaus, Scheune |
| 2 | bis 7 m | höchstens zwei, zusammen höchstens 400 m² | Reihenhaus, Doppelhaushälfte |
| 3 | bis 7 m | beliebig viele | kleines Mehrfamilienhaus mit drei Geschossen |
| 4 | bis 13 m | jede einzelne höchstens 400 m² | Mehrfamilienhaus mit vier oder fünf Geschossen, kleine Büroeinheiten |
| 5 | über 13 m oder größere Einheiten | beliebig | Wohnhaus ab sechs Geschossen, unterirdische Gebäude |
Die Beispiele sind Anhaltswerte. Es zählt die gemessene Höhe, nicht die Zahl der Geschosse. Die Fläche einer Einheit ist ihre Brutto-Grundfläche, also mit Wänden; Keller zählen nicht mit.
So wird gemessen
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Höhe
Vom Gelände bis zur Oberkante des Fußbodens im obersten Geschoss, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Wie hoch Dach oder First sind, spielt keine Rolle.
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Aufenthaltsraum
Ein Raum, in dem sich Menschen länger aufhalten, etwa ein Wohnraum oder ein Büro. Es reicht, dass er möglich wäre. Ein ausbaufähiger Dachboden zählt deshalb mit, auch wenn er zunächst nur als Speicher gedacht ist.
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Einheit
Eine Wohnung, eine Praxis, ein Büro oder ein eigenständiger Betrieb im Gebäude. Die Bauordnung nennt das Nutzungseinheit.
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Gelände am Hang
Gerechnet wird mit dem Mittelwert des Geländes rund um das Gebäude. Ein Hanggrundstück kann deshalb über die Gebäudeklasse entscheiden.
Was das für den Brandschutz bedeutet
Die Bauordnung unterscheidet drei Stufen, die Technischen Baubestimmungen ordnen ihnen Zeiten zu. Feuerhemmend heißt: Das Bauteil hält einem genormten Brand 30 Minuten stand. Hochfeuerhemmend heißt 60 Minuten, feuerbeständig 90 Minuten.
| Bauteil | Gebäudeklasse 2 und 3 | Gebäudeklasse 4 | Gebäudeklasse 5 |
|---|---|---|---|
| Tragende Wände und Stützen | feuerhemmend | hochfeuerhemmend | feuerbeständig |
| Decken | feuerhemmend | hochfeuerhemmend | feuerbeständig |
| Wände des Treppenhauses | nur in Klasse 3: feuerhemmend | hochfeuerhemmend | wie eine Brandwand |
| Tragende Teile der Treppe | nur in Klasse 3: nicht brennbar oder feuerhemmend | nicht brennbar | nicht brennbar und feuerhemmend |
In Gebäudeklasse 1 gibt es für Wände und Decken über der Erde keine solchen Vorgaben. In den Klassen 1 und 2 braucht die Treppe kein eigenes, abgeschlossenes Treppenhaus. Im Keller sind die Anforderungen höher: ab Klasse 3 feuerbeständig.
Fluchtwege und Aufzug
Aus jeder Wohnung und jedem Büro muss es zwei unabhängige Wege ins Freie geben. Der erste führt über die Treppe. Der zweite kann eine weitere Treppe sein oder ein Fenster, das die Feuerwehr mit ihrer Leiter erreicht. Liegt die Brüstung dieses Fensters höher als 8 Meter, ist das nur zulässig, wenn die örtliche Feuerwehr eine Drehleiter oder ein ähnliches Hubrettungsfahrzeug hat. Auf dem Grundstück muss dann Platz zum Anfahren und Aufstellen sein. Hat die Feuerwehr kein solches Fahrzeug, braucht das Gebäude einen zweiten Rettungsweg über eine weitere Treppe.
Ab einer Höhe von mehr als 13 Metern, gemessen wie bei den Gebäudeklassen, verlangt die Musterbauordnung einen Aufzug. Mindestens ein Aufzug muss groß genug für Rollstuhl, Krankentrage und Lasten sein und ohne Stufen erreichbar. Ausgenommen sind der spätere Ausbau des obersten Geschosses und eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse.
Bei 13 Metern liegen damit zwei Grenzen übereinander: der Wechsel in Gebäudeklasse 5 und die Aufzugspflicht. Ein Entwurf, der knapp darüber liegt, bekommt beides. Ob ein Geschoss weniger am Ende günstiger ist, sollte schon in der Vorplanung gerechnet werden.
Wann ein Gebäude ein Sonderbau ist
Sonderbauten sind Gebäude, die wegen ihrer Größe oder Nutzung ein höheres Risiko haben. Für sie kann die Bauaufsicht im Einzelfall zusätzliche Anforderungen stellen oder Erleichterungen zulassen. Für einzelne Arten, etwa Versammlungsstätten oder Hochhäuser, gibt es eigene Vorschriften. Zu den Sonderbauten gehören unter anderem:
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Hochhäuser
Oberster Fußboden mit möglichem Aufenthaltsraum mehr als 22 Meter über dem Gelände. Andere Bauwerke wie Türme oder Masten, die höher als 30 Meter sind. Anlagen für erneuerbare Energien wie Windräder sind davon ausgenommen.
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Große Gebäude
Mehr als 1.600 m² im größten Geschoss. Wohngebäude und Garagen sind davon ausgenommen.
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Büro und Handel
Büroräume, die einzeln größer als 400 m² sind, und Geschäfte, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen zusammen mehr als 800 m² haben.
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Viele Menschen
Räume für jeweils mehr als 100 Personen, Veranstaltungsräume für mehr als 200 Besucher, Gaststätten mit mehr als 40 Plätzen im Gebäude, Hotels und Pensionen mit mehr als 12 Betten.
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Besonders schutzbedürftige Nutzer
Krankenhäuser, größere Pflege- und Betreuungseinrichtungen, Wohnheime, Schulen und Kitas.
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Lager und gefährliche Stoffe
Regallager mit mehr als 7,50 Meter Lagerhöhe und Gebäude, in denen explosive oder leicht brennbare Stoffe verarbeitet oder gelagert werden.
Hochhäuser
Für Hochhäuser gelten besondere Vorschriften der Länder, meist nach dem Vorbild der Muster-Hochhaus-Richtlinie. Jedes Geschoss braucht dann zwei Fluchtwege, die über Treppen im Gebäude führen. Die Rettung über die Leiter der Feuerwehr zählt nicht mehr. Bis 60 Meter Höhe genügt statt zwei Treppenhäusern ein besonders geschütztes Sicherheitstreppenhaus, in das weder Feuer noch Rauch eindringen kann. Hinzu kommen in jedem Hochhaus Feuerwehraufzüge mit Halt in jedem Geschoss, Löschwasserleitungen mit Anschlüssen für die Feuerwehr auf jeder Etage und strengere Vorgaben für die Fassade. In der Regel verlangt die Richtlinie außerdem eine Sprinkleranlage und eine Brandmeldeanlage. Bei Hochhäusern bis 60 Meter mit kleinen, feuerbeständig getrennten Wohnungen oder Büros können beide entfallen. Über 60 Meter muss das Tragwerk 120 Minuten einem Brand standhalten.
Zwischen 13 und 22 Metern liegt der Bereich, in dem ein Wohnhaus schon Gebäudeklasse 5 ist, aber noch kein Hochhaus. Wer unter der Hochhausgrenze bleiben will, sollte das früh am Geländeschnitt prüfen. Am Hang wird die Höhe vom mittleren Geländeniveau aus gemessen. Ein paar Zentimeter können dann über die Einstufung entscheiden.
Es gilt die Bauordnung des Landes
Die Musterbauordnung ist eine Vorlage der Bauminister. Verbindlich ist die Bauordnung des Bundeslands, in dem gebaut wird. Die Länder orientieren sich an ihr, weichen aber im Detail ab. Vor dem Entwurf sollte deshalb geprüft werden, was das eigene Land vorschreibt. In Grenzfällen gehört die Frage früh zu Bauamt und Brandschutzplaner.
Stand: 13. Oktober 2026, nach der Musterbauordnung. Die Bauordnungen der Länder können abweichen.
Häufige Fragen
Ab wann ist ein Gebäude ein Hochhaus?
Wenn der Fußboden des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 Meter über dem Gelände liegt. Wie hoch das Dach ist, spielt dafür keine Rolle.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeklasse 4 und 5?
In Gebäudeklasse 4 darf das Gebäude bis 13 Meter hoch sein, und keine Wohnung oder Einheit darf größer als 400 m² sein. Alles darüber ist Gebäudeklasse 5. Tragende Wände und Decken müssen dann 90 statt 60 Minuten einem Brand standhalten.
Zählt das Dachgeschoss bei der Höhe mit?
Ja, wenn man es als Wohn- oder Arbeitsraum nutzen könnte. Es kommt auf die Möglichkeit an, nicht auf die geplante Nutzung.
Welche Gebäudeklasse hat ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen?
Gebäudeklasse 3, solange der oberste Fußboden mit möglichem Aufenthaltsraum nicht höher als 7 Meter liegt. Die Klassen 1 und 2 erlauben höchstens zwei Wohnungen.
Braucht ein Haus mit fünf Geschossen einen Aufzug?
Das hängt von der gemessenen Höhe ab, nicht von der Zahl der Geschosse. Liegt der oberste Fußboden mit möglichem Aufenthaltsraum mehr als 13 Meter hoch, verlangt die Musterbauordnung einen Aufzug. Die Länder können das anders regeln.
Quellen
- Musterbauordnung (MBO), Fassung November 2002, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 23./24.11.2023, §§ 2, 27, 31, 33, 34, 35 und 39 metallbau-magazin.de
- Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR), Fassung April 2008, Nummern 3, 4.1.1, 4.2.1, 6.1.1.1, 6.3 und 8 bau.bremen.de
- Erläuterungen zur Muster-Hochhaus-Richtlinie bauministerkonferenz.de
- Bauministerkonferenz, Mustervorschriften und Musterbauordnung bauministerkonferenz.de
Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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