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Verträge und Nachträge

Nachträge am Bau prüfen: dem Grunde und der Höhe nach

Ein Nachtrag ist die Forderung des Auftragnehmers nach zusätzlicher Vergütung, weil die ausgeführte Leistung oder Menge vom Vertrag abweicht. Geprüft wird er in zwei Schritten: dem Grunde nach, ob ein Anspruch besteht, und der Höhe nach, ob der Preis richtig gebildet ist. Grundlage ist im VOB/B-Vertrag § 2 VOB/B, im BGB-Bauvertrag sind es §§ 650b und 650c BGB.

Veröffentlicht Stand 7 Min. Lesezeit

Inhalt

Die Fälle nach § 2 VOB/B

Die Fälle nach § 2 VOB/B
Fall Regel Wie der Preis entsteht
Mengenänderung, § 2 Abs. 3Beim Einheitspreisvertrag weicht die ausgeführte Menge um mehr als 10 Prozent vom Ansatz abAuf Verlangen einer Partei: bei Überschreitung neuer Preis für die Menge über 110 Prozent, bei Unterschreitung unter 90 Prozent höherer Einheitspreis für die gesamte ausgeführte Menge, soweit kein Ausgleich über andere Positionen entsteht
Entfallene Leistung, § 2 Abs. 4Der Bauherr übernimmt vereinbarte Leistungen selbstVergütung bleibt, abzüglich ersparter Kosten und dessen, was der Auftragnehmer anderweitig erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B)
Geänderte Leistung, § 2 Abs. 5Der Bauherr ändert den Bauentwurf oder ordnet etwas anderes an, und die Preisgrundlagen ändern sichNeuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten, möglichst vor der Ausführung vereinbart
Zusätzliche Leistung, § 2 Abs. 6Der Bauherr fordert eine Leistung, die im Vertrag nicht vorgesehen ist. Der Auftragnehmer muss den Anspruch vor Beginn der Ausführung ankündigenBesondere Vergütung nach den Grundlagen der Preisermittlung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung, möglichst vor Beginn der Ausführung vereinbart
Pauschalvertrag, § 2 Abs. 7Die Vergütung ist als Pauschalsumme vereinbartDie Pauschale bleibt auch bei Mengenabweichungen. Ausgleich nur, wenn ein Festhalten unzumutbar ist (§ 313 BGB). Für entfallene, geänderte und zusätzliche Leistungen gelten Abs. 4, 5 und 6
Leistung ohne Auftrag, § 2 Abs. 8Der Auftragnehmer führt eigenmächtig ausKeine Vergütung, außer der Bauherr erkennt sie an oder sie war notwendig, entsprach seinem mutmaßlichen Willen und wurde unverzüglich angezeigt

Bauzeitbedingte Mehrkosten aus Behinderungen laufen über eigene Anspruchsgrundlagen, im VOB/B-Vertrag über § 6 Abs. 6, daneben über § 642 BGB. Sie werden getrennt geprüft.

Prüfung dem Grunde nach

  1. Bau-Soll bestimmen

    Was schuldet der Auftragnehmer? Maßgeblich sind Vertrag, Leistungsverzeichnis mit Vorbemerkungen, Pläne, Baubeschreibung, Verhandlungsprotokolle und die VOB/C (§ 1 Abs. 1 Satz 2 VOB/B). Deren Nebenleistungen sind auch ohne Erwähnung geschuldet und mit dem Vertragspreis abgegolten, Besondere Leistungen nur, wenn die Leistungsbeschreibung sie nennt.

    Ergebnis Die vertragliche Leistung, gegen die gemessen wird

  2. Abweichung feststellen

    Weicht die geforderte Leistung vom Bau-Soll ab, oder war sie schon geschuldet? Leistungen, die zur vertraglichen Leistung gehören, sind mit dem Vertragspreis abgegolten.

    Ergebnis Abweichung ja oder nein

  3. Ursache klären

    Beruht die Abweichung auf einer Anordnung des Bauherrn oder seines bevollmächtigten Vertreters? Oder liegt sie im Risikobereich des Auftragnehmers?

    Ergebnis Zuordnung zu einem Fall des § 2

  4. Formalien prüfen

    Bei zusätzlichen Leistungen die Ankündigung vor Ausführung, bei Leistungen ohne Auftrag die unverzügliche Anzeige. Fehlt die Ankündigung, entfällt der Anspruch nach der Rechtsprechung des BGH nur, soweit sie den Bauherrn geschützt hätte, etwa weil ihm eine günstigere Lösung offenstand; das muss er darlegen.

    Ergebnis Anspruch dem Grunde nach bestätigt, begrenzt oder zurückgewiesen

Prüfung der Höhe nach

  • Preisgrundlage

    Bei Mehrmengen bilden ohne abweichende Vereinbarung die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen den neuen Preis. Für geänderte und zusätzliche Leistungen wenden Oberlandesgerichte diesen Maßstab ebenfalls an, obwohl § 2 Abs. 6 VOB/B von den Grundlagen der Preisermittlung spricht. Auf die Ansätze der Urkalkulation stützt sich der Preis, wenn die Parteien das vereinbart haben oder im BGB-Bauvertrag eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt ist (§ 650c Abs. 2 BGB). Die Nachtragskalkulation muss zeigen, welcher Weg gewählt ist.

  • Mengen

    Jede Menge muss sich aus Aufmaß oder Planung nachvollziehen lassen.

  • Bestandteile

    Lohn, Material, Gerät, Nachunternehmer, Baustellengemeinkosten, allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Die Zuschläge müssen angemessen sein. Beim Zuschlag für allgemeine Geschäftskosten belegt der bloße Verweis auf die Kalkulation des Auftragnehmers das nach dem BGH nicht (Urteil vom 21. November 2019, VII ZR 10/19).

  • Doppelvergütung

    Ist ein Teil der Leistung bereits in einer anderen Position des Vertrags enthalten und bezahlt?

  • Ersparte Aufwendungen

    Fallen durch die Änderung Teile der ursprünglichen Leistung weg, werden sie vom neuen Preis abgezogen.

  • Bauzeitfolgen

    Verlängerte Vorhaltung von Gerät und Baustelleneinrichtung gehört in eine eigene Prüfung, damit sie nicht doppelt bezahlt wird.

Welche Kosten maßgeblich sind

Für Mehrmengen nach § 2 Abs. 3 VOB/B hat der Bundesgerichtshof 2019 entschieden: Einigen sich die Parteien nicht, bestimmen die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge den neuen Preis (VII ZR 34/18). Die Preise der Urkalkulation gelten für die Mehrmenge nur, soweit die Parteien das vereinbart haben. Für geänderte und zusätzliche Leistungen nach § 2 Abs. 5 und 6 hat der BGH das nicht entschieden. Oberlandesgerichte wenden den Maßstab auch dort an, etwa das OLG Stuttgart bei einer Änderung des Bauentwurfs (Urteil vom 12. August 2025, 10 U 149/24).

Im BGB-Bauvertrag regelt § 650c die Frage ausdrücklich. Maßgeblich sind die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Der Auftragnehmer darf auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Dann wird vermutet, dass die daraus fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach § 650c Abs. 1 BGB entspricht, also den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen.

Für die Änderung selbst sieht das BGB ein eigenes Verfahren vor. Der Bauherr äußert ein Änderungsbegehren, der Auftragnehmer legt ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vor. Einigen sich beide binnen 30 Tagen nach Zugang des Begehrens nicht, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 1 und 2 BGB).

Die 80-Prozent-Regel

Einigen sich die Parteien im BGB-Bauvertrag nicht über die Höhe, darf der Auftragnehmer bei Abschlagsrechnungen 80 Prozent der Mehrvergütung ansetzen, die er in seinem Angebot nach § 650b Abs. 1 Satz 2 BGB genannt hat, solange kein Gericht anders entscheidet (§ 650c Abs. 3 BGB). Fällig wird die tatsächlich geschuldete Mehrvergütung dann erst nach der Abnahme. Was zu viel gezahlt wurde, ist zurückzuzahlen und ab Eingang zu verzinsen.

Ob die Regel auch im VOB/B-Vertrag gilt, ist umstritten. Das OLG München wendet sie dort an, verlangt aber, dass die Voraussetzungen des § 650b BGB vorliegen (Beschluss vom 12. März 2024, 9 U 3791/23 Bau e). Wer die VOB/B vereinbart, sollte im Vertrag festlegen, wie Abschläge auf strittige Nachträge behandelt werden.

Bevor ein Nachtrag entsteht

Ob eine Leistung vom Bau-Soll abweicht, lässt sich nur so genau feststellen, wie das Bau-Soll bei der Vergabe beschrieben wurde. Unklar wird es etwa durch Vorbemerkungen, die der Planung oder dem Leistungsverzeichnis widersprechen, oder durch Leistungen, die auf einer unfertigen Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) ausgeschrieben wurden. Widersprechen sich Vertragsteile, gilt im VOB/B-Vertrag zuerst die Leistungsbeschreibung, dann die Besonderen Vertragsbedingungen (§ 1 Abs. 2 VOB/B). Vor dem Vertragsschluss lassen sich solche Lücken im Wettbewerb der Angebote schließen, danach nur noch über einen Nachtrag.

Auf der Baustelle gilt: Anordnungen gibt nur, wer dazu bevollmächtigt ist, und nur in Textform. Jeder Nachtrag bekommt eine Nummer im Nachtragsregister, eine Frist für die Prüfung und eine dokumentierte Entscheidung.

Stand der Rechtslage: 12. Oktober 2026.

Häufige Fragen

Wann ist ein Nachtrag nach VOB/B möglich?

Wenn die Leistung vom vereinbarten Bau-Soll abweicht und die Abweichung auf einem der Fälle des § 2 VOB/B beruht: Mengenänderung beim Einheitspreisvertrag, entfallene, geänderte oder zusätzliche Leistung, in engen Grenzen auch eine Leistung ohne Auftrag. Beim Pauschalvertrag bleibt der Preis bei Mengenabweichungen, solange ein Festhalten zumutbar ist (§ 2 Abs. 7 VOB/B).

Was passiert bei einem Mehrmengen-Nachtrag?

Übersteigt beim Einheitspreisvertrag die ausgeführte Menge den Ansatz um mehr als 10 Prozent, kann jede Partei für die Menge über 110 Prozent einen neuen Einheitspreis verlangen. Er kann höher oder niedriger als der Vertragspreis sein. Bis 110 Prozent gilt der Vertragspreis. Ohne Einigung bestimmen die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge den neuen Preis (BGH, Urteil vom 8. August 2019, VII ZR 34/18).

Muss ein Nachtrag vor der Ausführung beauftragt werden?

Angeordnet sein muss die Leistung: Führt der Auftragnehmer ohne Anordnung aus, bekommt er eine Vergütung nur unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 8 VOB/B. Bei zusätzlichen Leistungen muss er den Anspruch außerdem vor Beginn der Ausführung ankündigen; fehlt die Ankündigung, entfällt der Anspruch nur, soweit sie den Bauherrn geschützt hätte (BGH, Urteil vom 8. November 2001, VII ZR 111/00). Den Preis sollen die Parteien möglichst vorher vereinbaren. Fehlt die Einigung, bleibt der Anspruch bestehen, und der Preis wird nachträglich bestimmt.

Gilt die 80-Prozent-Regel auch im VOB/B-Vertrag?

Das ist umstritten. Das OLG München wendet § 650c Abs. 3 BGB im VOB/B-Vertrag an, wenn die Voraussetzungen des § 650b BGB vorliegen, also ein Änderungsbegehren, ein Angebot des Auftragnehmers und nach 30 Tagen ohne Einigung eine Anordnung in Textform (Beschluss vom 12. März 2024, 9 U 3791/23 Bau e).

Was ist ein Nachtrag im Baurecht?

Gemeint ist die Forderung nach geänderter, meist zusätzlicher Vergütung, weil sich die geschuldete Leistung oder die Menge nach Vertragsschluss geändert hat. Die VOB/B verwendet den Begriff nicht. Im BGB steht er in § 650c Abs. 2 („Vergütung für den Nachtrag“) und, für den Verbraucherbauvertrag, in § 650m Abs. 1 („Nachtragsleistungen“).

Quellen

  1. § 1 Abs. 1 bis 4 VOB/B, Fassung 2016 (BAnz AT 19.01.2016 B3) dejure.org
  2. § 2 Abs. 1 und 3 bis 8 VOB/B dejure.org
  3. § 6 Abs. 6 VOB/B dejure.org
  4. § 8 Abs. 1 VOB/B dejure.org
  5. § 642 BGB gesetze-im-internet.de
  6. § 650b BGB gesetze-im-internet.de
  7. § 650c BGB gesetze-im-internet.de
  8. § 650m Abs. 1 BGB gesetze-im-internet.de
  9. BGH, Urteil vom 8. August 2019, VII ZR 34/18 (Preisbildung bei Mehrmengen) dejure.org
  10. BGH, Urteil vom 21. November 2019, VII ZR 10/19 (Zuschlag für allgemeine Geschäftskosten) dejure.org
  11. BGH, Urteil vom 8. November 2001, VII ZR 111/00 (Ankündigung zusätzlicher Leistungen) dejure.org
  12. OLG München, Beschluss vom 12. März 2024, 9 U 3791/23 Bau e (80-Prozent-Regel im VOB/B-Vertrag) gesetze-bayern.de
  13. OLG Stuttgart, Urteil vom 12. August 2025, 10 U 149/24 (Preis bei Änderung des Bauentwurfs) dejure.org

Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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Bauherrenaufgaben treuhänderisch wahrgenommen, nach AHO Heft Nr. 9.

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